Registro de imóveis no Brasil: novas regras do CNJ agilizam regularização fundiária e resolvem conflitos sem Justiça

Publicado em: 07 de abril de 2026 – 06h30 (Horário de Brasília) 

O Conselho Nacional de Justiça (CNJ) editou o Provimento nº 195, de 3 de junho de 2025, e trouxe duas inovações que prometem desburocratizar e dar mais segurança jurídica aos registros de imóveis no país. A partir de agora, cartórios podem corrigir sobreposições de áreas por meio de um procedimento extrajudicial de autotutela registral, e a retificação de imóveis rurais pode dispensar a assinatura de vizinhos, desde que o imóvel já esteja certificado pelo Incra. A análise é do advogado e mestre Wilson Feitosa de Brito Neto, em artigo publicado na Revista Sociedade Científica (volume 9, número 1, 2026).

Imagine ser dono de uma fazenda, mas o registro no cartório mostrar uma área que não corresponde à realidade, ou ainda ter o seu imóvel sobreposto ao de outro proprietário por um erro antigo de medição. Até recentemente, resolver essas questões quase sempre exigia anos de processo judicial. Com as mudanças trazidas pelo Provimento 195/2025 do CNJ – que alterou o Código Nacional de Normas (Provimento 149/2023) –, a correção pode ser feita diretamente no cartório, com ampla participação dos envolvidos e, em muitos casos, sem a necessidade de um juiz. O estudo intitulado “Inovações relevantes trazidas pelo Provimento Nº 195, de 03 de junho de 2025, do CNJ, para a atividade de registro de imóveis”, de autoria do advogado e mestre em Direito pela Universidade Federal da Bahia (UFBA) Wilson Feitosa de Brito Neto, analisa justamente o impacto dessas duas grandes novidades: a autotutela registral e a dispensa do reconhecimento de limites e confrontações para imóveis rurais com georreferenciamento aprovado pelo Incra.

Autotutela registral: conflito de sobreposição resolvido no cartório

Um dos principais entraves na regularização fundiária é a sobreposição de áreas – quando duas ou mais matrículas reivindicam o mesmo pedaço de terra. Antes, a solução passava obrigatoriamente pela Justiça. Agora, o Provimento 195 criou um rito claro para que o próprio oficial de registro de imóveis possa sanar o problema. O procedimento está dividido em duas modalidades: a primeira (art. 440-BA) permite que o próprio registrador corrija o erro quando não há litígio potencial entre os proprietários. Já a segunda (art. 440-BG) é aplicada quando existe controvérsia ou dúvida relevante. Nesse caso, o oficial instaura um procedimento administrativo, notifica todos os interessados, tenta a conciliação e pode até mesmo ordenar a produção de provas. Se houver consenso, a retificação é feita diretamente no cartório. Se não, o processo segue para decisão do juiz corregedor permanente. “O mecanismo da autotutela registral, com possibilidade de conciliação, produção de prova na esfera extrajudicial e atuação de juiz na condição de juiz corregedor, demonstra ser suficiente para o avanço em efetivas soluções extrajudiciais ao problema da sobreposição de registros imobiliários”, escreve Brito Neto. O autor lembra ainda que o Supremo Tribunal Federal já havia reconhecido, na ADPF 1056 (julgada em 2023), a possibilidade de a administração rever seus atos com base na Súmula 473 do STF, mas o provimento vai além ao estruturar um rito garantista, com contraditório e ampla defesa.

Fim da exigência de assinatura de vizinhos para retificação de imóveis rurais certificados pelo Incra

A segunda grande inovação analisada pelo artigo é a dispensa da anuência dos confrontantes (vizinhos) nos casos de retificação de registro de imóvel rural, desde que a área do imóvel já tenha sido certificada pelo Incra por meio do georreferenciamento (SIGEF). A mudança está no artigo 440-AX, §3º, inciso I, do Código Nacional de Normas. Na prática, isso resolve um problema crônico: a exigência legal (art. 213 da Lei de Registros Públicos) de que todos os confrontantes assinem uma declaração de reconhecimento de limites muitas vezes inviabilizava a regularização. Um único vizinho que se recusasse a assinar – por qualquer motivo – paralisava o processo. Agora, se o imóvel e a nova descrição da área já foram certificados pelo Incra, o registro pode ser retificado sem aquela assinatura. “A medida consegue simplificar e, até mesmo, viabilizar a prática de ato de registro imobiliário com um elevado grau de segurança jurídica”, destaca o autor. Ele ressalva que a dispensa não afasta o direito do vizinho de, futuramente, contestar a retificação na Justiça. Ou seja, a jurisdição permanece inafastável, mas o procedimento extrajudicial ganha eficiência.

O que muda na prática para proprietários e cartórios

Com as novas regras, o cidadão ganha tempo e reduz custos, pois evita ações judiciais longas. Os cartórios de registro de imóveis passam a ter um papel mais ativo na resolução de conflitos, atuando como agentes de conciliação e, em certos casos, com poderes instrutórios. O estudo conclui que ambas as inovações são eficazes, eficientes e compatíveis com o devido processo legal, desde que observadas as garantias de contraditório e a possibilidade de revisão judicial. O autor ainda alerta para um desafio cultural: “cautela que se faz necessária diz respeito à cultura da judicialização, de modo que procedimentos que têm grande aptidão para a resolução extrajudicial de controvérsias não se tornem inúteis ou que não sejam subutilizados”.

O artigo foi publicado na Revista Sociedade Científica (ISSN: 2595-8402), periódico multidisciplinar que divulga pesquisas nas áreas de Ciências Sociais Aplicadas, Direito, Saúde, Educação e Engenharias. A obra completa está disponível no volume 9, número 1 (2026).

🔍 Confira as edições recentes da Revista: – Edição Atual (2026) – Edição (2025) – Edição (2024) – Pesquisar artigos na Revista

📰 Receba as novidades científicas diretamente no seu celular: Siga nossas notícias no Google News